Louer en meublé, une manière intéressante de devenir bailleur
Louer en meublé, une manière intéressante de devenir bailleur
- Acheter un logement et le mettre en location meublée vous tente ?
- Vous avez raison car cette formule jouit d’avantages que la location vide n’offre pas.
Outre, des règles de location moins contraignantes, elle bénéficie d’un régime fiscal qui reste attractif, notamment avec les statuts LMP/LMNP.
Vous louez sans trop de contraintes
En optant location meublée, vous n’êtes pas soumis au régime contraignant de la loi du 6 juillet 1989 mais vous devrez toutefois respecter quelques règles :
- Si le logement constitue la résidence principale du locataire, le bail doit être écrit et au minimum d’un an, renouvelable par tacite reconduction, sauf si vous louez à un étudiant, auquel cas, cette durée est ramenée à 9 mois (sans renouvellement tacite).
- Votre locataire pourra résilier son bail à tout moment dès lors qu’il respecte un délai de préavis d’un mois.
- Quant à vous, vous devez signifier le congé au moins trois mois avant l’échéance et uniquement pour les raisons suivantes : reprise du logement pour votre compte, vente ou motif légitime et sérieux (dégradations, impayés...).
Vous bénéficiez de deux régimes fiscaux attractifs
Vous n’êtes pas, comme dans le cadre d’une location nue, soumis au régime des revenus fonciers, mais à celui des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La fiscalité de vos recettes dépend étroitement de votre statut.
En effet, en matière de BIC, il existe le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Pour accéder au statut LMP, vous devez respecter plusieurs conditions qui se cumulent. Vous devez être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vos recettes locatives doivent être supérieures à 23 000 euros et excéder les revenus de vos autres activités.
A contrario, vous bénéficiez du statut LMNP si vous ne dégagez pas plus de 23 000 euros de recettes et si celles-ci n'excèdent pas les autres revenus des autres activités du foyer.
Dans les deux cas, vous pouvez déclarer vos revenus soit sous le régime micro Bic, soit sous le régime réel et déduire ainsi toutes vos charges ainsi que l’amortissement du bien.
Comment choisir ?
Le régime réel est évidemment plus intéressant si vos charges sont lourdes et qu’elles dépassent vos recettes locatives. Auquel cas, vous pourrez générer un déficit foncier. Le sort de ce déficit dépend de votre statut.
Vous êtes loueur en meublé professionnel ?
Vous pourrez imputer ce déficit sur votre revenu global de l’année et des six années suivantes le cas échéant.
Vous êtes loueur en meublé non professionnel ?
Vous ne pouvez déduire ce déficit que de vos revenus locatifs de l’année ou des dix années suivantes.
Autre différence : en LMP, vous pouvez échapper à la plus-value (sous certaines conditions) et à l’ISF, ce qui n’est pas le cas du LMNP.
Pour aller plus loin
Le statut LMP est donc plus intéressant mais il n’est pas accessible à tout le monde.
En règle générale, il nécessite un bon portefeuille de biens immobiliers locatifs ou l’achat de plusieurs.
A défaut, vous serez forcément placé sous le statut LMNP qui, quoi qu’il en soit, est également attractif.
Attention : si vous louez en meublé, faites en sorte que le logement respecte les règles de la décence (notamment 9 m2 de surface habitable minimum) et qu’il soit correctement meublé. A défaut, votre logement pourrait être requalifié en logement vide et être soumis à la réglementation plus contraignante qui s’y attache.
LOCATION MEUBLÉE ET TAXE D’HABITATION
Le propriétaire d’un bien immobilier meublé, pour être exonéré du paiement de la taxe d’habitation, doit apporter la preuve de la location permanente du bien. Si le locataire a quitté le logement loué en décembre, le propriétaire qui n’aura pas un nouveau locataire en place le 1er janvier suivant, sera débiteur de la taxe d’habitation.
Le Conseil d’Etat vient donner un argument aux agents immobiliers en faveur de la signature de mandats de location à travers sa décision du 30/11/2007 (n° 291252, RJF 02/2008 n° 164).
Lorsque le logement meublé est vacant au 1er janvier, le propriétaire qui présente le mandat de location consenti avant cette date à un agent immobilier pourra être exonérée de la taxe d’habitation (uniquement pour la location permanente du bien).
Voici une belle occasion de prendre contact avec des propriétaires bailleurs, leur délivrer une information professionnelle et enfin rentrer des mandats de location.
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En attendant l’encadrement strict des loyers, le gouvernement rend obligatoire, à dater du 1er août 2015, l’usage d’un contrat type pour les locations.
N'hésitez pas à nous contacter dès à présent
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