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« En 2016, les prix de l’ancien pourraient augmenter de 1% Ă  2% au niveau France

Publiée le 06/07/2016

Il est difficile de trouver des ombres au tableau du marchĂ© immobilier de l’ancien depuis quelques mois selon la derniĂšre analyse du rĂ©seau Century 21 France.

MarchĂ© de l’immobilier ancien : ça va mieux (vraiment !)

Il est difficile de trouver des ombres au tableau que nous prĂ©sente le marchĂ© immobilier de l’ancien depuis quelques mois.

L’activitĂ© est au beau fixe ; le rĂ©seau CENTURY 21 enregistre une augmentation de 14,4% du nombre de transactions entre le 1er semestre 2015 et le 1er semestre 2016.

Contrairement Ă  ce que nous observons habituellement en pĂ©riode de forte hausse des volumes de ventes, les prix de l’immobilier ancien semblent contenus et n’enregistrent qu’une lĂ©gĂšre remontĂ©e de 0,6% en un an. La croissance de l’activitĂ© repose sur une dynamique saine : les acquĂ©reurs sont portĂ©s par des taux d’intĂ©rĂȘt extrĂȘmement bas venant accroĂźtre leur pouvoir d’achat immobilier, tandis que les vendeurs, sortis de leur attentisme, alimentent le marchĂ© en gardant raison sur les prix de mise en vente. Dans ce contexte, pas de surchauffe. Les dĂ©lais de vente raccourcissent lĂ©gĂšrement pour s’établir Ă  95 jours. Bien que plus raisonnables, ces dĂ©lais sont encore loin des plus bas observĂ©s en 2004 Ă  64 jours.

Les Français profitent des conditions de crédit favorables pour acheter plus grand

Cette vigueur du marchĂ© profite autant au segment des maisons qu’à celui des appartements, et les Ă©volutions de prix pour ces deux types de biens restent plus que modĂ©rĂ©es (respectivement +0,3% et +0,8%). Le prix moyen au mÂČ enregistre une lĂ©gĂšre hausse de 0,6% pour atteindre 2 495€ (1 966€/mÂČ pourles maisons et 3 397€/mÂČ pour les appartements). Les Français profitent des conditions de crĂ©dit extrĂȘmement favorables pour acheter plus grand. Ils augmentent leur quotitĂ© de financement par l’emprunt (quotitĂ© dĂ©passant les 80% au 1er semestre 2016) et allongent leur durĂ©e de crĂ©dit pour financer leur projet et acquĂ©rir quelques mÂČ supplĂ©mentaires. Tous types de biens confondus, la surface moyenne progresse de 1,6mÂČ et atteint 84,7mÂČ au 1er semestre 2016 (112,5mÂČ en moyenne pour une maison et 59,1mÂČ pour un appartement). A l’exception du 2nd semestre 2015, jamais une telle superficie moyenne n’avait Ă©tĂ© atteinte en France. Le montant moyen d’une acquisition s’élĂšve donc et se situe Ă  202 679€ au 1er semestre 2016 (en augmentation de 1,8% par rapport au 1er semestre 2015).

Si les moins de 30 ans ont Ă©tĂ© trĂšs prĂ©sents sur le marchĂ© dĂšs le 1er semestre 2014, rejoints au 1er semestre 2015 par les 30-50 ans, ce sont dĂ©sormais les 50 ans et plus qui se montrent les plus actifs. Les 50/60 ans voient leur proportion parmi les acquĂ©reurs progresser de 6% et les plus de 60 ans de 4,8%. L’extrĂȘme volatilitĂ© de la Bourse et le trĂšs faible rendement des placements sĂ©curisĂ©s viennent conforter la dĂ©cision des seniors de se tourner vers la pierre, valeur refuge traditionnelle des Français. Justement, signe d’une confiance retrouvĂ©e dans l’immobilier, les investissements vont bon train dans l’ancien et la part des acquisitions rĂ©alisĂ©es au titre de placements progresse de 16,5% entre le 1er semestre 2015 et le 1er semestre 2016 pour reprĂ©senter 18,4% des achats rĂ©alisĂ©s dans l’Hexagone.

A Paris, la réduction des délais de vente pourrait annoncer une surchauffe du marché

Les prix parisiens remontent de 2,6% entre le 1er semestre 2015 et le 1er semestre 2016 pour atteindre 8 300€ le mÂČ. Le montant moyen d’une acquisition s’établit Ă  426 266€. Il faut dire qu’avec ces niveaux de prix Ă©levĂ©s, les conditions de crĂ©dit mĂȘme particuliĂšrement avantageuses ne permettent pas Ă  tous les mĂ©nages de « passer Ă  l’acte ». Le marchĂ© parisien est, de fait, nettement moins dynamique qu’en Province : l’activitĂ© progresse de 8,6% (versus 14,4% France entiĂšre). Dans la Capitale comme dans le reste de l’Hexagone, les acheteurs profitent des taux bas pour acquĂ©rir plus grand et la superficie moyenne gagne 2,7mÂČ en 12 mois pour atteindre 53mÂČ au 1er semestre 2016, un record jamais Ă©galĂ© !

A observer de prĂšs : les dĂ©lais de vente parisiens raccourcissent de 12 jours pour se situer Ă  66 jours au 1er semestre 2016, un niveau Ă  peu prĂšs comparable Ă  ceux observĂ©s au 1er semestre 2014 (68 jours Ă  l’époque). AssociĂ©e Ă  une hausse des prix, cette rĂ©duction rapide des dĂ©lais pourrait ĂȘtre le signe annonciateur d’une possible surchauffe du marchĂ© parisien. Sur ce marchĂ©, les acquĂ©reurs sont trĂšs largement des secundo accĂ©dants. 57,5% seulement du montant d’acquisition est financĂ© par l’emprunt ; ces emprunts sont toutefois plus longs qu’auparavant (19,5 ans au 1er semestre 2016 contre 18,7 ans au 1er semestre 2015). Dans la Capitale, il faut noter la progression encore plus importante qu’à l’échelle nationale des 50 / 60 ans (leur part s’accroĂźt de 13,5%). A Paris, la proportion des investisseurs parmi les acquĂ©reurs progresse de 3,8% quand, France entiĂšre, elle augmente de 16,5%. Les causes ne sont pas longues Ă  trouver. Gageons que partout oĂč il y aura des encadrements de loyers, nous assisterons au mĂȘme phĂ©nomĂšne.

Encadrement des loyers parisiens oblige, les investisseurs se reportent sur l’Ile-de-France

Difficile de dresser le portrait de cette Ile-de-France polymorphe. Lorsqu’on observe les moyennes, la rĂ©gion se situe peu ou prou entre les tendances hexagonales et les tendances parisiennes. Le prix moyen au mÂČ francilien (3 115€/mÂČ) augmente lĂ©gĂšrement plus qu’au niveau national (+0,8% entre le 1er semestre 2015 et le 1er semestre 2016). Le nombre de transactions progresse en revanche moins vite que France entiĂšre mais enregistre quand mĂȘme une hausse de 10%.

En Ile-de-France aussi, les acheteurs acquiĂšrent plus grand : la superficie moyenne d’un bien achetĂ© (79,6mÂČ) augmente de 2,2mÂČ en 12 mois. Le montant moyen d’une acquisition s’établit Ă  245 568€ (308 486€ pour les maisons et 202 258€ pour les appartements).

Un fait marquant, consĂ©quence probable de l’encadrement des loyers parisiens : le report des investisseurs sur la rĂ©gion francilienne. Leur proportion parmi les acquĂ©reurs dĂ©colle de +17,8% pour reprĂ©senter dĂ©sormais 13,9% des achats rĂ©alisĂ©s, un niveau jamais atteint par le passĂ© !

A l’échelle des dĂ©partements, la situation est trĂšs hĂ©tĂ©rogĂšne. Trois dĂ©partements voient leur prix moyen au mÂČ reculer : la Seine-et-Marne (-0,3%), la Seine-Saint-Denis (-1,3%) et le Val-d’Oise (-0,7%). A l’inverse, deux dĂ©partements connaissent une hausse des prix nettement supĂ©rieure Ă  celle de la rĂ©gion : les Hauts-de-Seine (+2,8%) et le Val-de-Marne (+4,3%), avec pour consĂ©quence des volumes de vente plus faibles que partout ailleurs : +2,6% pour les Hauts-de-Seine et mĂȘme -3,6% pour le Val-de-Marne.

La Province tire le marché national vers le haut

Aujourd’hui, dans toutes les rĂ©gions (hormis en rĂ©gion parisienne, en PACA et en RhĂŽne-Alpes), le montant moyen d’une acquisition est infĂ©rieur Ă  la somme qu’une banque prĂȘte Ă  un mĂ©nage pour 1 000€ de mensualitĂ©s sur 20 ans .

Cela explique l’incroyable dynamisme dont fait preuve la Province en termes d’activitĂ©. C’est bien elle qui tire le marchĂ© national vers le haut, car c’est bien lĂ  oĂč le passage Ă  l’acte est le plus facilitĂ©.

La France n’en reste pas moins une terre de contrastes et, selon les rĂ©gions, les situations divergent profondĂ©ment. Dix (des anciennes) rĂ©gions voient leur prix repartir Ă  la hausse : l’Aquitaine, l’Auvergne, la Basse-Normandie, la Bretagne, la Champagne-Ardenne, la Franche-ComtĂ©, la Haute-Normandie, le Languedoc-Roussillon, la PACA et RhĂŽne-Alpes. La Lorraine est stable. Enfin, neuf autres rĂ©gions connaissent encore un recul de leur prix moyen au mÂČ : l’Alsace, la Bourgogne, le Centre, le Limousin, Midi-PyrĂ©nĂ©es, le Nord et la Picardie, les Pays-de-la-Loire ainsi que Poitou-Charentes.

Quelles perspectives pour 2016 ?

« Les prix de l’immobilier ancien pourraient afficher une hausse comprise entre 1% et 2% sur l’ensemble de la France, et entre 3 et 5% Ă  Paris », Laurent Vimont, prĂ©sident de Century 21 France

Les prix de l’immobilier ancien ne sont encore que peu impactĂ©s par la hausse des volumes, mais pour combien de temps ? La rĂ©ponse tient en deux mots : « taux » et « confiance ». Tant que les taux d’intĂ©rĂȘt demeurent Ă  ce niveau, le marchĂ© pourra espĂ©rer flirter avec les plus hauts niveaux d’activitĂ© observĂ©s en 2011. A l’inverse, Ă©tendre le dispositif d’encadrement des loyers Ă  d’autres agglomĂ©rations, accroĂźtre encore la taxe sur les logements vacants et les rĂ©sidences secondaires, seraient autant de signaux nĂ©gatifs adressĂ©s aux investisseurs. Une seule recommandation : que les pouvoirs publics cessent de toucher Ă  la rĂšglementation et Ă  la fiscalitĂ© dans le secteur immobilier !

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