Taxation des plus-values immobiliĂšres : 5 questions frĂ©quentes – CENTURY 21 Lancastel – Agence immobiliĂšre Ă  ST DENIS
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Taxation des plus-values immobiliÚres : 5 questions fréquentes

Publiée le 13/02/2017

Vente d’une SCI, d’une rĂ©sidence principale, ou d’un bien reçu en donation
 Depuis le dĂ©but de l’annĂ©e, vous ĂȘtes nombreux Ă  nous interroger sur la fiscalitĂ© des biens immobiliers cĂ©dĂ©s. RĂ©ponses Ă  vos principales interrogations.

«Ma rĂ©sidence principale est logĂ©e dans une SCI. Si je la vends, devrai-je payer l’impĂŽt sur la plus-value ?» 
Non. L’exonĂ©ration d’impĂŽt sur la plus-value qui s’applique Ă  la rĂ©sidence principale sans limitation de montant est valable quel que soit le mode de dĂ©tention : en direct ou via une SCI.

 

«Nous allons vendre notre logement. Mon mari et moi ­dĂ©tenons l’usufruit et ma fille la nue-­propriĂ©tĂ©. Devrons-nous payer des impĂŽts sur la plus-value ?»
La plus-value dĂ©gagĂ©e lors de la cession d’une rĂ©sidence principale n’est pas fiscalisĂ©e. Vous ne devrez donc rien payer. En revanche, votre fille vend la nue-propriĂ©tĂ© d’un bien qui n’est pas sa rĂ©sidence principale. Elle sera donc taxĂ©e sur la diffĂ©rence entre la valeur de la donation et la part qui lui revient dans la cession. Important : si votre fille est locataire, elle doit s’entretenir avec son notaire pour savoir si, en rĂ©investissant dans les deux ans le produit de la vente dans sa rĂ©sidence principale, elle peut ĂȘtre exonĂ©rĂ©e d’impĂŽt sur la plus-value.

«Mon pĂšre, qui vient de disparaĂźtre, m’avait donnĂ© la nue-propriĂ©tĂ© d’un logement. Si je le vends, devrai-je payer des impĂŽts ?»
Si la donation a eu lieu il y a moins de vingt-deux ans, vous ĂȘtes redevable de l’impĂŽt sur la plus-value et des prĂ©lĂšvements sociaux.
Si la donation a eu lieu il y a plus de vingt-deux ans, mais moins de trente ans, vous ne paierez que les prélÚvements sociaux (aprÚs abattements pour durée de détention).
Au-delĂ  de trente ans, vous serez exonĂ©rĂ© d’impĂŽt et de prĂ©lĂšvements sociaux.
La durĂ©e de dĂ©tention se calcule Ă  compter de la date d’acquisition du droit, en l’occurrence Ă  partir du jour de la donation de la nue-propriĂ©tĂ©.
La plus-value taxable s’obtient en faisant la diffĂ©rence entre le prix de cession et la valeur de la pleine propriĂ©tĂ© le jour de la donation.

«Vous vantez souvent les mĂ©rites de l’achat de la seule nue-propriĂ©tĂ© d’un logement. Comment est taxĂ©e la plus-value Ă  la sortie de ce montage ?»
Pour une fois, dans ce cas de figure, la plus-value est taxĂ©e de façon assez avantageuse. En effet, l’achat de la seule nue-propriĂ©tĂ© d’un logement est un placement Ă  la mode parce que vous achetez 60 quelque chose qui vaut 100. Vous ne vous occupez de rien
 et rĂ©duisez votre impĂŽt sur la fortune.

Au terme du montage, aprĂšs quinze, seize ou dix-sept ans, vous rĂ©cupĂ©rez l’usufruit de votre bien et devenez ainsi pleinement propriĂ©taire. Si vous vendez par la suite, comment est calculĂ© l’impĂŽt sur la plus-value ?

Le fisc considĂšre que la durĂ©e de dĂ©tention commence Ă  courir le jour de l’acquisition de la nue-propriĂ©tĂ© et il accepte de prendre comme prix de revient la valeur de la pleine propriĂ©tĂ© dĂšs le jour de l’acquisition de la seule nue-propriĂ©tĂ©. Vous pouvez donc dormir tranquille. Si la fiscalitĂ© ne change pas d’ici lĂ , le dĂ©nouement de votre opĂ©ration devrait se faire sans mauvaise surprise.

«Ma sƓur et moi vendons une ­maison. Nous ­allons devoir payer un gros impĂŽt sur la plus-value. Puis-je dĂ©duire mes pertes en Bourse ?»
Malheureusement non. La plus-value de cession d’un bien immobilier se calcule bien par bien. Vous n’avez pas non plus le droit de dĂ©duire des moins-values d’autre nature, par exemple boursiĂšres. Conclusion : ne sous-estimez pas les biens que vous recevez par donation ou par succession. Sur le moment, vous avez l’impression de rĂ©aliser une bonne affaire (sauf en cas de redressement !), mais au moment de la cession, vous paierez davantage d’impĂŽt sur la plus-value


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