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Immobilier locatif : faut-il faire des travaux en 2017 ?

Publiée le 06/03/2017

En principe, les revenus fonciers de 2017 seront neutralisĂ©s par un crĂ©dit d’impĂŽt. Les propriĂ©taires peuvent toutefois avoir intĂ©rĂȘt Ă  gĂ©nĂ©rer des dĂ©ficits fonciers dĂšs cette annĂ©e.

Les propriétaires ou futurs propriétaires de logements locatifs ont de quoi rester perplexes. L'instauration du prélÚvement à la source (PAS) va bouleverser les techniques d'imputation des déficits fonciers en 2017 et 2018. Décryptage d'une mécanique ­complexe.

Comment sont déduits les charges et déficits fonciers en 2017 ?

Les charges payées en 2017 seront déductibles des revenus fonciers de 2017. Mais ça, c'est la théorie, car, en pratique, comme les revenus fonciers de 2017 ne seront pas imposables, la déduction de charges semble inutile. Mais la réalité est plus complexe. « L'impÎt sur les revenus fonciers de 2017 ne sera pas payé, mais il sera liquidé, en d'autres termes calculé, puis neutralisé par le crédit d'impÎt, le CIMR » (voir encadré), explique Christine Valence, ingénieur patrimonial chez BNP Paribas Banque Privée.

Mais ce crĂ©dit d'impĂŽt va neutraliser les seuls revenus entrant dans le champ du prĂ©lĂšvement Ă  la source. Dividendes, plus-values de cession de valeurs mobiliĂšres ou encore des plus-values immobiliĂšres, par exemple, demeureront imposables au titre de 2017. « Les contribuables percevant des revenus hors champ ou des revenus exceptionnels pourront avoir intĂ©rĂȘt Ă  rĂ©aliser des dĂ©ficits fonciers en 2017 pour permettre leur imputation sur le revenu global Ă  hauteur de 10.700 euros », explique Christine Valence. L'opĂ©ration est d'autant plus intĂ©ressante pour les contribuables disposant de dĂ©ficits fonciers importants, car, souligne-t-elle, « la part de dĂ©ficit excĂ©dant les 10.700 euros dĂ©ductibles du revenu global sera reportable Ă  100 % les annĂ©es suivantes ».

Quid des contribuables qui ne disposent que de revenus neutralisés par le CIMR ?

« Ces contribuables peuvent quand mĂȘme avoir intĂ©rĂȘt Ă  rĂ©aliser des travaux en 2017 lorsque le dĂ©ficit foncier est supĂ©rieur Ă  10.700 euros. Car le dĂ©ficit de 2017, supĂ©rieur Ă  ce montant, peut ĂȘtre reportĂ© sur les dix annĂ©es suivantes. En outre, en 2018, pour la dĂ©termination de ses revenus fonciers, le contribuable pourra non seulement prendre en compte le report de dĂ©ficit nĂ© en 2017 mais en sus 50 % des travaux rĂ©alisĂ©s en 2017 et le cas Ă©chĂ©ant 50 % de ceux engagĂ©s en 2018. »

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