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Plus-values immobiliĂšres : comment rĂ©duire l’impĂŽt ?

Publiée le 15/06/2017

Faire le plein d’exonĂ©rations, anticiper la transmission de ses biens Ă  ses enfants pour «gommer» la plus-value
 Les solutions ne manquent pas pour allĂ©ger la facture fiscale quand on vend un logement. Les plus efficaces et surtout les moins risquĂ©es.

La taxation des plus-values immobiliĂšres fait mal. Pour un bien de quelques centaines de milliers d’euros dĂ©tenu depuis dix Ă  quinze ans, la ponction fiscale atteint trĂšs vite 20.000 euros ! Pour deux raisons : le prix des logements a plus que doublĂ© en quinze ans ; le rĂ©gime de taxation des plus-values immobiliĂšres a Ă©tĂ© durci.

Rappel : avant le 1er fĂ©vrier 2012, tous les biens vendus aprĂšs quinze ans Ă©taient exonĂ©rĂ©s d’impĂŽt et de prĂ©lĂšvements sociaux sur la plus-value. La durĂ©e d’exonĂ©ration est ensuite passĂ©e Ă  30 ans, avant de revenir Ă  22 ans pour l’impĂŽt. C’est toujours 30 ans pour les prĂ©lĂšvements sociaux.

La premiĂšre astuce consiste Ă  faire le plein des exonĂ©rations, et il y en a plus d’une


- L’exonĂ©ration pour retraitĂ© ou invalidité (2Ăšme ou 3Ăšme catĂ©gorie, non soumis Ă  l’ISF dont les revenus sont infĂ©rieurs Ă  certains seuils.)

- L’exonĂ©ration dont vous profitez si vous cĂ©dez un bien immobilier, hors parts de SCPI, dont le prix de vente n’excĂšde pas 15.000 euros, comme un parking. En cas d’indivision, le seuil s’apprĂ©cie au regard de chaque quote-part indivise. Par exemple, si vous dĂ©tenez 20% d’un bien cĂ©dĂ© 75.000 euros, votre gain ne sera pas taxĂ©. Si un parking a Ă©tĂ© achetĂ© par des Ă©poux mariĂ©s en communautĂ©, le gain sera exonĂ©rĂ© si la vente n’excĂšde pas 30.000 euros. C’est pourquoi les parkings sont souvent exonĂ©rĂ©s, encore faut-il le savoir !

Résidence principlale exonérée

Bien sĂ»r, la principale exonĂ©ration concerne la rĂ©sidence principale. A ce jour, si vous vendez votre logement, la plus-value reste totalement exonĂ©rĂ©e d’impĂŽt et de prĂ©lĂšvements sociaux. Sans plafonnement, ni conditions de ressources pour les propriĂ©taires, ni condition de durĂ©e de dĂ©tention. C’est une des derniĂšres niches fiscales. Profitez-en !

Le lĂ©gislateur a mis des gardes fous, mais ils sont assez peu contraignants. Si vous emmĂ©nagez dans un logement plus grand, l’exonĂ©ration n’est maintenue sur la cession du prĂ©cĂ©dent logement que si la vente intervient en principe dans un dĂ©lai maximal d’un an (deux ans pour les personnes ĂągĂ©es qui partent vivre en maison de retraite). Les dĂ©pendances immĂ©diates et nĂ©cessaires (garage Ă  moins d’un kilomĂštre...) cĂ©dĂ©es en mĂȘme temps que la rĂ©sidence sont aussi exonĂ©rĂ©es, mĂȘme si elles sont vendues Ă  un acheteur diffĂ©rent.

L’administration surveille bien sĂ»r de prĂšs les changements de domicile suivis d’une vente. Le fisc dĂ©finit la notion de rĂ©sidence principale comme Ă©tant la rĂ©sidence habituelle et effective du propriĂ©taire. Elle est trĂšs attentive et veille sur les montages abusifs. Pour mettre toutes les chances de votre cĂŽtĂ©, sachant que la preuve peut ĂȘtre apportĂ©e par tout moyen, pensez Ă  conserver les Ă©lĂ©ments vous permettant de justifier de votre habitation effective, comme des relevĂ©s d’électricitĂ© ou de gaz.

Surtout vous devez anticiper. Il ne suffit pas de passer six mois dans le bien pour justifier qu’il s’agit de votre rĂ©sidence principale. Comptez plutĂŽt un dĂ©lai de 12 Ă  24 mois.

Vous pouvez Ă©chapper Ă  la plus-value sous conditions

Autre exonĂ©ration, pour ĂȘtre complet : la plus-value rĂ©alisĂ©e lors de la premiĂšre cession d’un logement autre que la rĂ©sidence principale peut aussi ĂȘtre exonĂ©rĂ©e sur demande, et sous conditions : vous n’avez pas Ă©tĂ© propriĂ©taire de votre logement principal, au cours des quatre annĂ©es prĂ©cĂ©dant la vente ; vous utilisez le prix de cession pour acheter ou construire votre habitation principale, dans les vingt-quatre mois de la vente. Si le remploi des fonds est partiel, l’exonĂ©ration le sera aussi.

Si vous ne pouvez prĂ©tendre Ă  aucune exonĂ©ration, il faut rĂ©flĂ©chir Ă  anticiper la transmission de vos biens Ă  vos hĂ©ritiers. Rappel : rĂ©aliser une donation d’un bien immobilier permet d’échapper Ă  l’impĂŽt sur la plus-value, car cela gomme la plus-value-fiscale. Seul le don est taxable, mais il existe des abattements en fonction du lien de parentĂ©.

Par la suite, si l’enfant vend le bien reçu Ă  un prix proche de celui fixĂ© lors du don, il n’y aura pas de plus-value, donc pas de taxation non plus. C’est la technique de la donation - cession. Profitez-en, demain elle sera peut-ĂȘtre davantage encadrĂ©e.

Conclusion

Le prix de la pierre a bien progressĂ© depuis vingt ans. Si vous vendez un logement, hors rĂ©sidence principale, la facture fiscale peu ĂȘtre Ă©levĂ©e. Pour la rĂ©duire. Il y a les astuces dĂ©jĂ  Ă©voquĂ©es, et il y en a d’autres.

Sachez que l’assiette taxable est calculĂ©e par diffĂ©rence entre le prix de vente et le prix d’achat mais ce dernier peut ĂȘtre majorĂ© des frais liĂ©s Ă  l’acquisition et du coĂ»t des travaux. A chaque fois, vous pouvez choisir entre un forfait (7,5 ou 15%) ou les frais rĂ©els. Faites bien vos calculs et vous payerez moins d’impĂŽts sur vos plus-values immobiliĂšres en toute lĂ©galitĂ©.

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