Plus-values immobiliĂšres : comment rĂ©duire lâimpĂŽt ?
Faire le plein dâexonĂ©rations, anticiper la transmission de ses biens Ă ses enfants pour «gommer» la plus-value⊠Les solutions ne manquent pas pour allĂ©ger la facture fiscale quand on vend un logement. Les plus efficaces et surtout les moins risquĂ©es.
La taxation des plus-values immobiliĂšres fait mal. Pour un bien de quelques centaines de milliers dâeuros dĂ©tenu depuis dix Ă quinze ans, la ponction fiscale atteint trĂšs vite 20.000 euros ! Pour deux raisons : le prix des logements a plus que doublĂ© en quinze ans ; le rĂ©gime de taxation des plus-values immobiliĂšres a Ă©tĂ© durci.
Rappel : avant le 1er fĂ©vrier 2012, tous les biens vendus aprĂšs quinze ans Ă©taient exonĂ©rĂ©s dâimpĂŽt et de prĂ©lĂšvements sociaux sur la plus-value. La durĂ©e dâexonĂ©ration est ensuite passĂ©e Ă 30 ans, avant de revenir Ă 22 ans pour lâimpĂŽt. Câest toujours 30 ans pour les prĂ©lĂšvements sociaux.
La premiĂšre astuce consiste Ă faire le plein des exonĂ©rations, et il y en a plus dâuneâŠ
- LâexonĂ©ration pour retraitĂ© ou invalidité (2Ăšme ou 3Ăšme catĂ©gorie, non soumis Ă lâISF dont les revenus sont infĂ©rieurs Ă certains seuils.)
- LâexonĂ©ration dont vous profitez si vous cĂ©dez un bien immobilier, hors parts de SCPI, dont le prix de vente nâexcĂšde pas 15.000 euros, comme un parking. En cas dâindivision, le seuil sâapprĂ©cie au regard de chaque quote-part indivise. Par exemple, si vous dĂ©tenez 20% dâun bien cĂ©dĂ© 75.000 euros, votre gain ne sera pas taxĂ©. Si un parking a Ă©tĂ© achetĂ© par des Ă©poux mariĂ©s en communautĂ©, le gain sera exonĂ©rĂ© si la vente nâexcĂšde pas 30.000 euros. Câest pourquoi les parkings sont souvent exonĂ©rĂ©s, encore faut-il le savoir !
Résidence principlale exonérée
Bien sĂ»r, la principale exonĂ©ration concerne la rĂ©sidence principale. A ce jour, si vous vendez votre logement, la plus-value reste totalement exonĂ©rĂ©e dâimpĂŽt et de prĂ©lĂšvements sociaux. Sans plafonnement, ni conditions de ressources pour les propriĂ©taires, ni condition de durĂ©e de dĂ©tention. Câest une des derniĂšres niches fiscales. Profitez-en !
Le lĂ©gislateur a mis des gardes fous, mais ils sont assez peu contraignants. Si vous emmĂ©nagez dans un logement plus grand, lâexonĂ©ration nâest maintenue sur la cession du prĂ©cĂ©dent logement que si la vente intervient en principe dans un dĂ©lai maximal dâun an (deux ans pour les personnes ĂągĂ©es qui partent vivre en maison de retraite). Les dĂ©pendances immĂ©diates et nĂ©cessaires (garage Ă moins dâun kilomĂštre...) cĂ©dĂ©es en mĂȘme temps que la rĂ©sidence sont aussi exonĂ©rĂ©es, mĂȘme si elles sont vendues Ă un acheteur diffĂ©rent.
Lâadministration surveille bien sĂ»r de prĂšs les changements de domicile suivis dâune vente. Le fisc dĂ©finit la notion de rĂ©sidence principale comme Ă©tant la rĂ©sidence habituelle et effective du propriĂ©taire. Elle est trĂšs attentive et veille sur les montages abusifs. Pour mettre toutes les chances de votre cĂŽtĂ©, sachant que la preuve peut ĂȘtre apportĂ©e par tout moyen, pensez Ă conserver les Ă©lĂ©ments vous permettant de justifier de votre habitation effective, comme des relevĂ©s dâĂ©lectricitĂ© ou de gaz.
Surtout vous devez anticiper. Il ne suffit pas de passer six mois dans le bien pour justifier quâil sâagit de votre rĂ©sidence principale. Comptez plutĂŽt un dĂ©lai de 12 Ă 24 mois.
Vous pouvez échapper à la plus-value sous conditions
Autre exonĂ©ration, pour ĂȘtre complet : la plus-value rĂ©alisĂ©e lors de la premiĂšre cession dâun logement autre que la rĂ©sidence principale peut aussi ĂȘtre exonĂ©rĂ©e sur demande, et sous conditions : vous nâavez pas Ă©tĂ© propriĂ©taire de votre logement principal, au cours des quatre annĂ©es prĂ©cĂ©dant la vente ; vous utilisez le prix de cession pour acheter ou construire votre habitation principale, dans les vingt-quatre mois de la vente. Si le remploi des fonds est partiel, lâexonĂ©ration le sera aussi.
Si vous ne pouvez prĂ©tendre Ă aucune exonĂ©ration, il faut rĂ©flĂ©chir Ă anticiper la transmission de vos biens Ă vos hĂ©ritiers. Rappel : rĂ©aliser une donation dâun bien immobilier permet dâĂ©chapper Ă lâimpĂŽt sur la plus-value, car cela gomme la plus-value-fiscale. Seul le don est taxable, mais il existe des abattements en fonction du lien de parentĂ©.
Par la suite, si lâenfant vend le bien reçu Ă un prix proche de celui fixĂ© lors du don, il nây aura pas de plus-value, donc pas de taxation non plus. Câest la technique de la donation - cession. Profitez-en, demain elle sera peut-ĂȘtre davantage encadrĂ©e.
Conclusion
Le prix de la pierre a bien progressĂ© depuis vingt ans. Si vous vendez un logement, hors rĂ©sidence principale, la facture fiscale peu ĂȘtre Ă©levĂ©e. Pour la rĂ©duire. Il y a les astuces dĂ©jĂ Ă©voquĂ©es, et il y en a dâautres.
Sachez que lâassiette taxable est calculĂ©e par diffĂ©rence entre le prix de vente et le prix dâachat mais ce dernier peut ĂȘtre majorĂ© des frais liĂ©s Ă lâacquisition et du coĂ»t des travaux. A chaque fois, vous pouvez choisir entre un forfait (7,5 ou 15%) ou les frais rĂ©els. Faites bien vos calculs et vous payerez moins dâimpĂŽts sur vos plus-values immobiliĂšres en toute lĂ©galitĂ©.