Plus-values immobilières : comment réduire l’impôt ?

Faire le plein d’exonérations, anticiper la transmission de ses biens à ses enfants pour «gommer» la plus-value… Les solutions ne manquent pas pour alléger la facture fiscale quand on vend un logement. Les plus efficaces et surtout les moins risquées.

La taxation des plus-values immobilières fait mal. Pour un bien de quelques centaines de milliers d’euros détenu depuis dix à quinze ans, la ponction fiscale atteint très vite 20.000 euros ! Pour deux raisons : le prix des logements a plus que doublé en quinze ans ; le régime de taxation des plus-values immobilières a été durci.

Rappel : avant le 1^er février 2012, tous les biens vendus après quinze ans étaient exonérés d’impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value. La durée d’exonération est ensuite passée à 30 ans, avant de revenir à 22 ans pour l’impôt. C’est toujours 30 ans pour les prélèvements sociaux.

La première astuce consiste à faire le plein des exonérations, et il y en a plus d’une…

- L’exonération pour retraité ou invalidité (2^ème ou 3^ème catégorie, non soumis à l’ISF dont les revenus sont inférieurs à certains seuils.)

- L’exonération dont vous profitez si vous cédez un bien immobilier, hors parts de SCPI, dont le prix de vente n’excède pas 15.000 euros, comme un parking. En cas d’indivision, le seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise. Par exemple, si vous détenez 20% d’un bien cédé 75.000 euros, votre gain ne sera pas taxé. Si un parking a été acheté par des époux mariés en communauté, le gain sera exonéré si la vente n’excède pas 30.000 euros. C’est pourquoi les parkings sont souvent exonérés, encore faut-il le savoir !

Résidence principlale exonérée

Bien sûr, la principale exonération concerne la résidence principale. A ce jour, si vous vendez votre logement, la plus-value reste totalement exonérée d’impôt et de prélèvements sociaux. Sans plafonnement, ni conditions de ressources pour les propriétaires, ni condition de durée de détention. C’est une des dernières niches fiscales. Profitez-en !

Le législateur a mis des gardes fous, mais ils sont assez peu contraignants. Si vous emménagez dans un logement plus grand, l’exonération n’est maintenue sur la cession du précédent logement que si la vente intervient en principe dans un délai maximal d’un an (deux ans pour les personnes âgées qui partent vivre en maison de retraite). Les dépendances immédiates et nécessaires (garage à moins d’un kilomètre...) cédées en même temps que la résidence sont aussi exonérées, même si elles sont vendues à un acheteur différent.

L’administration surveille bien sûr de près les changements de domicile suivis d’une vente. Le fisc définit la notion de résidence principale comme étant la résidence habituelle et effective du propriétaire. Elle est très attentive et veille sur les montages abusifs. Pour mettre toutes les chances de votre côté, sachant que la preuve peut être apportée par tout moyen, pensez à conserver les éléments vous permettant de justifier de votre habitation effective, comme des relevés d’électricité ou de gaz.

Surtout vous devez anticiper. Il ne suffit pas de passer six mois dans le bien pour justifier qu’il s’agit de votre résidence principale. Comptez plutôt un délai de 12 à 24 mois.

Vous pouvez échapper à la plus-value sous conditions

Autre exonération, pour être complet : la plus-value réalisée lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale peut aussi être exonérée sur demande, et sous conditions : vous n’avez pas été propriétaire de votre logement principal, au cours des quatre années précédant la vente ; vous utilisez le prix de cession pour acheter ou construire votre habitation principale, dans les vingt-quatre mois de la vente. Si le remploi des fonds est partiel, l’exonération le sera aussi.

Si vous ne pouvez prétendre à aucune exonération, il faut réfléchir à anticiper la transmission de vos biens à vos héritiers. Rappel : réaliser une donation d’un bien immobilier permet d’échapper à l’impôt sur la plus-value, car cela gomme la plus-value-fiscale. Seul le don est taxable, mais il existe des abattements en fonction du lien de parenté.

Par la suite, si l’enfant vend le bien reçu à un prix proche de celui fixé lors du don, il n’y aura pas de plus-value, donc pas de taxation non plus. C’est la technique de la donation - cession. Profitez-en, demain elle sera peut-être davantage encadrée.

Conclusion

Le prix de la pierre a bien progressé depuis vingt ans. Si vous vendez un logement, hors résidence principale, la facture fiscale peu être élevée. Pour la réduire. Il y a les astuces déjà évoquées, et il y en a d’autres.

Sachez que l’assiette taxable est calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat mais ce dernier peut être majoré des frais liés à l’acquisition et du coût des travaux. A chaque fois, vous pouvez choisir entre un forfait (7,5 ou 15%) ou les frais réels. Faites bien vos calculs et vous payerez moins d’impôts sur vos plus-values immobilières en toute légalité.