Je veux mettre mon bien en viager
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Je veux mettre mon bien en viager


Publiée le 26/07/2017

Cette formule peut notamment sĂ©duire les retraitĂ©s souhaitant compenser la chute de leur pouvoir d’achat ou sans hĂ©ritiers.

PopularisĂ© par le fameux film de Pierre Tchernia, le viager concerne surtout les personnes sans hĂ©ritiers. En France, on recense environ 5000 opĂ©rations de ce type par an. Certains retraitĂ©s y recourent aussi pour Ă©viter Ă  leur famille d’avoir Ă  payer une maison de retraite.

 

Le viager consiste Ă  transformer tout ou partie du prix d’un bien immobilier en une rente annuelle et viagĂšre par exemple indexĂ©e sur le coĂ»t de la vie. En cas de vente par un couple, il est possible de prĂ©voir la rĂ©version de la rente au profit du survivant (viager sur deux tĂȘtes).

La vente en viager est un jeu de hasard puisque personne ne peut maĂźtriser la durĂ©e de vie du vendeur ! Si ce dernier dĂ©cĂšde rapidement, il ne profitera pas longtemps de la rente. A contrario, s’il dispose d’une longĂ©vitĂ© exceptionnelle, le viager s’avĂ©rera une excellente opĂ©ration financiĂšre pour le vendeur

Juridiquement, ce dispositif s’apparente Ă  un contrat conclu entre un vendeur (le crĂ©direntier), et un acheteur (le dĂ©birentier). DĂšs que la vente est signĂ©e chez le notaire, le bien ne fait plus partie du patrimoine du vendeur. De lĂ , l'acte stipule qui paiera les petits et les gros travaux, les taxes fonciĂšres et d'habitation, etc.

 

Il existe deux types de viager : le viager libre et le viager occupĂ©. Si le viager est « libre », le vendeur quitte son bien alors que dans le cas d’unviager « occupé » il restera en place jusqu’à la date de son dĂ©cĂšs.

 

Bon Ă  savoir : en 2014, la Caisse des DĂ©pĂŽts a lancĂ© le fonds CERTIVIA, dĂ©diĂ© Ă  l’acquisition et Ă  la gestion de biens immobiliers en viager, en association avec le Conseil supĂ©rieur du notariat. Ce fonds achĂšte des biens immobiliers en viager occupĂ©, ce qui permet aux vendeurs seniors de rester dans leur logement.

 

Une rente calculĂ©e en fonction de l’espĂ©rance de vie du vendeur

En contrepartie de la cession, le vendeur perçoit une rente. Elle lui sera versĂ©e jusqu’à son dĂ©cĂšs. Le montant des arrĂ©rages (rente) est calculĂ© en fonction de l’espĂ©rance de vie du vendeur (ou des vendeurs, s’il s’agit d’un couple) et de la rentabilitĂ© du bien.

 

RĂ©gie par le Code Civil (articles 1968 Ă  1983), la rente peut ĂȘtre payĂ©e mensuellement ou trimestriellement. Son imposition dĂ©pend de l’ñge du bĂ©nĂ©ficiaire. A partir de 70 ans, la part taxable n’est que de 30 % (1).

Pour dĂ©terminer le montant de la rente, la valeur du bien est dĂ©terminĂ©e par un professionnel de l’immobilier . En gĂ©nĂ©ral, une partie du prix (par exemple 30%) est versĂ©e comptant. C’est ce qu’on appelle le « bouquet ». Plus ce bouquet est important et moins le montant de la rente est Ă©levĂ©.

Pour protĂ©ger le vendeur, l’acte de vente notariĂ© peut comporter des clauses protectrices anticipant les difficultĂ©s qui pourraient survenir, par exemple en cas de dĂ©faut de paiement de la rente.

 

A ce titre, le notaire prend une sorte d'hypothĂšque appelĂ©e « privilĂšge de vendeur » sur le bien vendu. Elle permettra au vendeur de rĂ©cupĂ©rer son bien en cas de non-paiement de la rente par le dĂ©birentier (l’acheteur).

Les personnes tentĂ©es par un viager doivent savoir que le fisc se penche rĂ©guliĂšrement sur ce type d’opĂ©rations pour vĂ©rifier qu’il ne s’agit pas de donations dĂ©guisĂ©es. L’estimation du bien doit donc ĂȘtre rĂ©aliste.

 

En cas de coup dur, l’acheteur peut revendre son viager avant terme à condition de trouver un repreneur, ce qui n’est pas toujours facile.

 

1 : Si le vendeur a moins de 50 ans au jour de la vente, 70 % de la rente sera imposable ; 50 % entre 50 et 59 ans, 40 % entre 60 et 69 ans et 30 % au-delà de 70 ans.

 

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