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Propriétaires bailleurs, déduisez vos charges de vos revenus fonciers !

Publiée le 28/07/2017

Particulier, vous louez une maison ou un appartement non meublĂ©s, ce qui vous procure un revenu dit foncier. Celui-ci s’ajoute alors Ă  vos autres gains Ă©ventuels et est soumis au barĂšme de l’impĂŽt sur le revenu, ce qui risque d’augmenter vos contributions. Mais sachez qu’une partie des charges payĂ©es au syndic est dĂ©ductible.

MĂȘme si l’un des projets du nouveau prĂ©sident de la rĂ©publique consiste Ă  davantage taxer les investisseurs immobiliers, au travers de l’impĂŽt de solidaritĂ© sur la fortune (ISF) entre autres, les diffĂ©rents gouvernements qui l’ont prĂ©cĂ©dĂ© ont souhaitĂ© soutenir l’investissement locatif par diverses mesures fiscales. Notamment par le biais d’une dĂ©duction possible desdits revenus fonciers d’une part des charges de copropriĂ©tĂ© d’un bien non meublĂ© : autrement dit la possibilitĂ© de dĂ©duire directement de ses gains une fraction de ces dĂ©penses. Ce qui peut occasionner une baisse substantielle des taxes Ă  payer l’annĂ©e suivante.

 

Une déclaration en deux temps

Premier prĂ©alable, le contribuable en question aura dĂ» opter pour l’imposition au rĂ©gime rĂ©el (et non du microfoncier qui, lui, offre un abattement de 30% forfaitaire en compensation de ces charges). Par ailleurs, il faut comprendre qu’en raison du systĂšme des provisions rĂ©glĂ©es au syndic, ladĂ©duction s’opĂšre en deux temps. Ainsi, lors de la dĂ©claration de ses revenus fonciers sur le fameux formulaire 2044 (concernant donc l’annĂ©e prĂ©cĂ©dant cette dĂ©claration), le bailleur indiquera le montant acquittĂ© au syndic de copropriĂ©tĂ© au titre des provisions.

 

Nul besoin de calculer ce qui est à déduire

À noter que doit ĂȘtre stipulĂ©e la totalitĂ© des provisions versĂ©es mĂȘme si le syndic n’en a pas eu l’usage ou si la ventilation des dĂ©penses est dĂ©jĂ  connue et permettrait de connaĂźtre prĂ©cisĂ©ment quel montant sera rĂ©ellement dĂ©falquĂ© Ă  terme. Une fois n’est pas coutume, nul besoin de rĂ©flĂ©chir ou de calculer : il suffit d’additionner les sommes avancĂ©es au syndic au titre des provisions pour charges tout au long de l’annĂ©e d’imposition. Mais, l’annĂ©e suivante, le bailleur devra porter au chapitre de ses revenus le total des rĂšglements non dĂ©ductibles, rĂ©gularisant de fait la dĂ©duction portĂ©e sur la dĂ©claration de l’annĂ©e prĂ©cĂ©dente.

 

Une réintégration nécessaire

Une petite gymnastique arithmĂ©tique qui consiste Ă  rĂ©intĂ©grer dans son revenu foncier la part des charges non-dĂ©ductibles d’une part et celles rĂ©cupĂ©rables sur le locataire d’autre part (le cas Ă©chĂ©ant).

Mais prenons plutĂŽt un exemple, toujours plus parlant.

En 2016, vous avez dĂ©clarĂ© sur la ligne (229) « provision pour charges payĂ©es en 2015» de la dĂ©claration des revenus fonciers, l'intĂ©gralitĂ© des provisions versĂ©es au syndic tout au long de l’annĂ©e 2015. Dans notre exemple, 1200€.

En 2017, sur la ligne (230) « rĂ©gularisation des provisions pour charges dĂ©duites en 2016», vous allez additionner les charges locatives payĂ©es par votre occupant (300€) + les charges non dĂ©ductibles comme les dĂ©penses d’agrandissement (disons 150€) + les Ă©ventuels fonds remboursĂ©s par le syndic (100€). Le total de ces sommes correspond donc au montant des charges non dĂ©ductibles (mais que vous avez pourtant dĂ©duites en 2016), dans notre exemple 300 + 150 + 100 = 550€.

 

Un dispositif finalement simple

Et c’est donc cette somme que vous allez rĂ©intĂ©grer dans votre revenu dans la fameuse ligne 230 de rĂ©gularisation des provisions pour chargesdĂ©duites en 2016 puisque ces 550€ que vous avez mentionnĂ©s en 2016 ne sont pas, en dĂ©finitive, Ă  dĂ©duire et qu’il faut bien que vous les rĂ©intĂ©griez dans vos revenus fonciers. Certes, cela peut paraĂźtre compliquĂ© de prime abord, mais une fois qu’on aura compris que ces dĂ©ductions de chargesse font sur deux ans (la premiĂšre annĂ©e : on dĂ©duit toutes les charges et l’annĂ©e suivante on rĂ©intĂšgre ce qui n’était finalement pas dĂ©ductible), tout s’éclaire.

 

Pour en savoir davantage sur la dĂ©duction de vos charges fonciĂšres, reportez-vous au site Service public que met Ă  votre disposition l’État.

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