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LA LOI DUFLOT 2013

Publiée le 26/01/2013

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LE DISPOSITIF DUFLOT

 

La loi de finances pour 2013 crĂ©Ă© un nouveau dispositif d’investissement locatif dit « Duflot ».

Applicable Ă  des opĂ©rations rĂ©alisĂ©es entre le 1er janvier 2013 et le 31 dĂ©cembre 2016, il prend la forme d’une rĂ©duction d’impĂŽt.

 

L’avantage fiscal : une rĂ©duction d’impĂŽt

Le taux de la rĂ©duction d’impĂŽt est fixĂ© Ă  18 % du prix de revient du logement.

RĂ©partie sur neuf ans, la rĂ©duction d’impĂŽt « Duflot » est accordĂ©e au titre de l’annĂ©e d’achĂšvement du logement (ou des travaux de rĂ©habilitation) ou de son acquisition si elle est postĂ©rieure et imputĂ©e sur l’impĂŽt au titre de cette mĂȘme annĂ©e et chacune des huit annĂ©es suivantes.

Il est possible de bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©duction d’impĂŽt « Duflot », au titre d’une mĂȘme annĂ©e d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), mais toujours dans la limite d’un plafond par mÂČ de surface habitable fixĂ© Ă  5 500 € et sans pouvoir dĂ©passer 300 000 €.

Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'Ă©tat futur d'achĂšvement, s’entend du prix d’acquisition majorĂ© des frais affĂ©rents Ă  l’acquisition (Ă©moluments du notaire, commissions versĂ©es aux intermĂ©diaires, TVA et/ou droits d’enregistrement et taxe de publicitĂ© fonciĂšre.
En cas de travaux de transformation ou de rĂ©habilitation, la rĂ©duction d’impĂŽt est calculĂ©e sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmentĂ© du montant des travaux.


Quels sont les investissements concernés ?

■ Les logements acquis neufs ou en Ă©tat futur d’achĂšvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 dĂ©cembre 2016 ;

 

■ Les logements que le contribuable fait construire et dont le permis de construire est dĂ©posĂ© entre le 1er janvier 2013 et le 31 dĂ©cembre 2016 ;

■ Les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 dĂ©cembre 2016 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mĂȘmes dates, de travaux concourant Ă  la production ou Ă  la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ « immeuble neuf » est celle retenue dans le rĂ©gime de la TVA immobiliĂšre) ;

■ Les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 dĂ©cembre 2016, ne satisfaisant pas aux conditions de dĂ©cence et faisant l’objet de travaux de rĂ©habilitation entre ces mĂȘmes dates (rĂ©alisĂ©s soit par l’acquĂ©reur, soit par le vendeur) dĂ©finis par le dĂ©cret du 30 janvier 2002 permettant aux logements d’acquĂ©rir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrĂȘtĂ© du19 dĂ©cembre 2003) ;

 

■ Les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 dĂ©cembre 2016, affectĂ©s Ă  un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mĂȘmes dates, de travaux de transformation en logement (rĂ©alisĂ©s soit par l’acquĂ©reur, soit par le vendeur).

L’achùvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date :

-          de la dĂ©claration d’ouverture de chantier, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achĂšvement,

-          ou de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achĂšvement des travaux concourant Ă  la production d’un immeuble neuf, des travaux de rĂ©habilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 dĂ©cembre de la deuxiĂšme annĂ©e qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concernĂ©. Entre l’achĂšvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas ĂȘtre utilisĂ© ou occupĂ© Ă  quelque titre que ce soit.

 

Quelles conditions respecter pour bĂ©nĂ©ficier de la rĂ©duction d’impĂŽt Duflot ?

■ Obligation pour le propriĂ©taire bailleur de louer le logement nu (non meublĂ©) pendant au moins 9 ans, Ă  usage d’habitation principale du locataire (le locataire ne peut pas ĂȘtre un membre de son foyer fiscal, ni mĂȘme un ascendant ou un descendant)

 

■ Logement situĂ© dans une zone gĂ©ographique caractĂ©risĂ©e par un « dĂ©sĂ©quilibre important entre l’offre et la demande de logements entraĂźnant des difficultĂ©s d’accĂšs au logement sur le parc locatif existant ».

 

Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.

Les communes situĂ©es en zone B2 le seront Ă©galement Ă  condition d’avoir faire l’objet d’un agrĂ©ment du prĂ©fet de rĂ©gion aprĂšs avis du comitĂ© rĂ©gional de l’habitat (sauf si le logement a Ă©tĂ© acquis ou a fait l’objet d’une demande de permis de construire au plus tard le 30 juin 2013 : la rĂ©duction d’impĂŽt s’applique dans ce cas)

 

Pour connaßtre le zonage « Duflot » : http://www.impots-loi-duflot.fr/textes-loi-duflot/zones-locatives-loi-duflot

 

■ Respect d’un plafond de loyers dĂ©pendant de la zone gĂ©ographique dans laquelle le bien se situe :

 

Zone

Plafonds de loyer (hors charges) au mÂČ

Zone A bis

16,52€

Zone A

12,27€

Zone B1

9,88€

Zone B2

8,59€

 

A ces différents plafonds est appliqué un coefficient multiplicateur destiné à tenir compte de la réalité du marché locatif : 0,7 + 19/surface du logement

 

Le résultat obtenu est arrondi à la deuxiÚme décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

 

Ex 1 : pour un logement neuf de 100mÂČ situĂ© en zone B1, le plafond au mÂČ est de : 9,88 x (0,7 + 19/100) = 9,88 x 0,89 soit 8,79€/mÂČ

 

Ex 2 : pour un logement neuf de 30mÂČ situĂ© en zone B2, le plafond au mÂČ est de : 10,31 Car (0,7 + 19/30) = 1,33 soit un coefficient supĂ©rieur Ă  1,2.

Le plafond au mÂČ est donc de 8,59 x 1,2 soit 10,31€/mÂČ

 

NB : Ces plafonds de loyer pourront ĂȘtre rĂ©duits par le prĂ©fet de rĂ©gion aprĂšs avis du comitĂ© rĂ©gional de l’habitat afin d’ĂȘtre adaptĂ©s aux particularitĂ©s des marchĂ©s locatifs locaux (un dĂ©cret devra en dĂ©finir les conditions d’application)

 

 

 

■ Respect d’un plafond des ressources des locataires dĂ©pendant de la zone gĂ©ographique dans laquelle le bien se situe et de la composition du foyer du locataire

 

Composition du foyer locataire

Zone A bis

Zone A

Zone B1

Zone B2

Personne seule

36 502 €

36 502 €

29 751 €

26 776 €

Couple

54 554 €

54 554 €

39 731 €

35 757 €

Personne seule ou couple ayant une personne Ă  charge

71 515 €

65 579 €

47 780€

43 002 €

Personne seule ou couple ayant deux personnes  à charge

85 384 €

78 550 €

57 681€

51 913 €

Personne seule ou couple ayant trois personnes  à charge

101 589 €

92 989 €

67 854 €

61 069 €

Personne seule ou couple ayant quatre personnes  à charge

114 315 €

104 642 €

76 472 €

68 824 €

Majoration par personne à charge supplémentaire

+ 12 736 €

+ 11 659 €

+ 8 531 €

+ 7 677 €

 

 

 

■ Respect d’un certain niveau de performance Ă©nergĂ©tique

 

 

● Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable devront respecter la nouvelle rĂ©glementation thermique 2012 Ă  partir du 1er janvier 2013 ou obtenir un label « BBC 2005 » (lorsque le permis de construire a Ă©tĂ© dĂ©posĂ© avant le 1er janvier 2013).

 

● Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler Ă  des logements neufs, le niveau de performance Ă©nergĂ©tique exigĂ© serait celui permettant l’obtention du label « haute performance Ă©nergĂ©tique, HPE rĂ©novation » ou du label « bĂątiment basse consommation Ă©nergĂ©tique rĂ©novation, BBC rĂ©novation 2009 » (arrĂȘtĂ© du 29 septembre 2009 relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements pourraient Ă©galement ouvrir droit Ă  la rĂ©duction d’impĂŽt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance Ă©nergĂ©tique globale relatives Ă  au moins deux catĂ©gories de travaux sur les quatre suivantes fixĂ©es par arrĂȘtĂ© du ministre chargĂ© de la construction (arrĂȘtĂ© Ă  paraĂźtre).

 

 

Limitation du dispositif dans les immeubles neufs d’au moins cinq logements

Lorsque l’immeuble neuf comporte au moins cinq logements, 20 % minimum des logements doivent ĂȘtre acquis sans pouvoir ouvrir droit au bĂ©nĂ©fice de la rĂ©duction d’impĂŽt « Duflot ».

Si une personne commercialisait  des logements sans respecter cette limite, elle serait passible d’une amende maximale de 18 000 € par logement excĂ©dentaire.
Un dĂ©cret devra  fixer les conditions et modalitĂ©s d’application de cette limitation.

 

 

Le dispositif « Duflot » en outre-mer

Dans les dĂ©partements et collectivitĂ©s d’outre-mer, la rĂ©duction d’impĂŽt est applicable dans des conditions identiques, avec quelques spĂ©cificitĂ©s :

  • le taux est fixĂ© Ă  29 %,
  • les plafonds de loyer et de ressources des locataires peuvent ĂȘtre adaptĂ©s par dĂ©cret,
  • le respect d’un niveau de performance Ă©nergĂ©tique globale n’est pas applicable Ă  Mayotte et ne le sera dans les autres DOM et COM que dans des conditions fixĂ©es par dĂ©cret.

PrĂ©cisions apportĂ©es lors d’un communiquĂ© AFP  du Gouvernement dĂ©but Janvier

Le Conseil constitutionnel a laissé inchangé le plafond de 18.000 euros pour les sommes, mais annulé la partie variable du plafond, soit 4% du revenu disponible.

Il a rappelĂ© que "le Premier ministre (Jean-Marc Ayrault) avait dit que" le maintien du dispositif de dĂ©fiscalisation Ă©tait "transitoire". Selon lui, "nous avions besoin d’une dĂ©fiscalisation Ă  ce niveau-lĂ  en 2013, compte-tenu de la situation Ă©conomique"

Liens utiles :

■ Loi n°2012-1509 du 29 dĂ©cembre 2012 de finances pour 2013 (article 80)

http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000026856853&fastPos=3&fastReqId=1089745538&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

■ DĂ©cret n° 2012-1532 du 29 dĂ©cembre 2012 (plafond de loyers et des ressources des locataires http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000026863661&fastPos=7&fastReqId=2107162612&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

■ arrĂȘtĂ© du 29 dĂ©cembre 2012 http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000026863766&fastPos=1&fastReqId=1018001283&categorieLien=cid&oldAction=rechTexte

 

 

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